Pension og bolig: Brug boligens værdi i din pensionsplan

Mange danskere har det meste af deres formue bundet i boligen. Den giver tryghed i hverdagen, men kan samtidig spille en vigtig rolle i pensionsplanen. Når pensionen nærmer sig, bliver spørgsmålet derfor, om boligen fortsat primært skal være et sted at bo, eller om noget af værdien også skal bruges aktivt til at skabe luft i økonomien.

Bolig og pension hænger tæt sammen, fordi boligudgifterne typisk er en af de største poster i budgettet. Samtidig kan friværdien i huset eller andelsboligen give mulighed for ekstra midler. Kombinationen af skatteregler, lånegrænser og offentlige ydelser gør det dog komplekst. Et godt udgangspunkt er at se boligen som ét ben i pensionsstrategien på linje med opsparing, pension og eventuelle frie midler.

Hvor realistisk er det at “leve af friværdien”?

Friværdien virker stor på papiret, men adgang til pengene er ofte begrænset. Realkreditinstitutter belåner normalt ejerboliger op til 80 procent af værdien for erhvervsaktive. For pensionister ligger grænsen typisk omkring 60 procent. Den lavere belåningsgrænse betyder, at selv en høj friværdi ikke nødvendigvis kan omsættes til et stort nedsparingslån. En PFA-analyse viser, at pensionister i gennemsnit kun kan låne 200.000 kroner eller mere ekstra i 12 kommuner inden for 60 procent grænsen, selv om boligformuen generelt er høj.

Det giver en vigtig tommelfingerregel: Ønsker du at bruge boligen aktivt i din pensionsplan, er det ofte en fordel at planlægge, mens du stadig er erhvervsaktiv. Kreditvurderingen er mere lempelig, og mulighederne for lån eller omlægning er større, end når pensionen først er trådt i kraft.

Skat ved salg af bolig – hvornår er gevinsten skattefri?

Salg af helårsbolig er i mange tilfælde skattefrit. Parcelhusreglen betyder, at fortjenesten normalt ikke beskattes, hvis:

• du selv har boet i boligen i en del af ejerperioden, og
• grunden ikke overstiger cirka 1.400 m².

Gevinst på anden fast ejendom, som ikke opfylder reglerne, beskattes som kapitalindkomst efter ejendomsavancebeskatningsloven. Her beskattes fortjenesten med 27 procent af de første 61.000 kroner og 42 procent af resten (2025 satser). Du kan læse mere om, hvordan din pension beskattes i praksis, når du planlægger et eventuelt boligsalg.

Andelsboliger har deres egen logik. Udgangspunktet er beskatning som aktieindkomst, men bliver gevinsten skattefri, hvis du har beboet andelsboligen, og grundarealet for foreningen er under 1.400 m². Det minder i praksis om parcelhusreglen, men bygger på aktieavancebeskatning.

Ejendomsværdiskat og boligudgifter som pensionist

Ud over lån og friværdi påvirker de løbende boligskatter økonomien i pensionstiden. Fra 2024/2025 beregnes ejendomsværdiskatten af 80 procent af den offentlige ejendomsværdi. I 2025 er satsen 0,51 procent op til 9,2 mio. kroner og 1,4 procent af værdien derover.

Pensionister kan få et særligt nedslag i ejendomsværdiskatten. I 2025 kan nedslaget udgøre op til 6.000 kroner årligt for helårsbolig og 2.000 kroner for sommerhus. Nedslaget reduceres med 5 procent af indkomst over 228.800 kroner for enlige og 351.900 kroner for ægtefæller. Ved salg eller flytning bortfalder både rabat og nedslag, og det bør indgå i regnestykket, hvis du overvejer at nedsparre ved at flytte.

Ejendomsværdiskat betales kun, mens du selv bebor boligen. Flytter du for eksempel i plejebolig, og huset står tomt frem til salg, kan ejendomsværdiskatten bortfalde i tomperioden, hvis fraflytningen registreres korrekt hos Skat. Grundskyld til kommunen betales derimod frem til køber overtager.

Boligformue, boligydelse og andre ydelser

Boligen tæller ikke direkte med i beregningen af folkepensionens pensionstillæg, men spiller en rolle i boligstøttesystemet. Ved boligydelse til pensionister indgår formuen via det såkaldte formuetillæg. Her indgår blandt andet ejendomsværdi af ejerbolig, andelsboligværdi, bankkonti og værdipapirer.

I 2025 gælder følgende for formuetillæg ved boligydelse:

Formuetillægget lægges oveni indkomsten i boligstøtteberegningen. En høj formue efter for eksempel boligsalg kan derfor reducere boligydelsen mærkbart. Frigjort boligkapital øger dermed ikke nødvendigvis rådighedsbeløbet krone for krone, fordi boligstøtten falder. Det samme kan gælde andre indkomstafhængige ydelser. Hvis du samtidig overvejer ændringer i din pension, kan det være nyttigt at se det i lyset af skat og pensionsreglerne i 2025.

Tre hovedveje til at bruge boligen i pensionsplanen

Boligen kan indgå på flere måder i en samlet pensionsstrategi. De mest typiske er:

1. Flytning til billigere bolig eller lejebolig

Salg af nuværende helårsbolig frigør ofte en betydelig kapital, der i mange tilfælde er skattefri efter parcelhusreglen. Flytning til en billigere ejer- eller lejebolig kan:

• sænke lån og vedligeholdelse
• reducere ejendomsskatter
• give adgang til boligydelse i en lejebolig, hvis indkomst og formue ligger inden for reglerne.

Den skattemæssige del er ofte enkel ved helårsboliger, mens effekten på boligydelsen kræver et konkret regnestykke, hvor både ny husleje, formue efter salget og formuetillæg indgår. I planlægningen kan det være en fordel at se flytningen sammen med, hvordan udbetaling af pension og bolig hænger sammen.

2. Nedsparingslån i eksisterende bolig

Omlægning af lån eller tillægslån kan trække noget af friværdien ud uden at flytte. For pensionister foregår det normalt inden for cirka 60 procent af boligens værdi. Lånet kan udbetales som et engangsbeløb eller løbende som en slags ekstra “udbetaling”.

Renteudgifterne er fradragsberettigede som kapitalindkomst, men øger de faste udgifter og kan tære på arven. Større gæld i høj alder øger også risikoen, hvis renter stiger, eller boligpriser falder.

3. Udlejning af hele eller dele af boligen

Hel eller delvis udlejning kan passe til ældre i en stor bolig, hvor der er plads til en lejer eller to. Lejeindtægten beskattes som personlig indkomst efter de gældende fradragsregler og kan påvirke indkomstafhængige ydelser, herunder boligstøtte.

Udlejning ændrer ikke på ejendomsværdiskatten, så længe du selv bebor boligen, men kræver overblik over både skat, lejeret og den praktiske del af udlejningen.

Faldgruber der er værd at undgå

Flere typiske misforståelser går igen, når bolig og pension blandes sammen:

• Antagelsen om, at banken altid står klar med et stort boliglån som pensionist, selv om realkredit typisk stopper ved cirka 60 procent belåning og skærper kreditvurderingen.
• Forventningen om, at ethvert boligsalg er skattefrit, selv om parcelhusreglen kun gælder ved beboelse og normalt kræver grundareal under cirka 1.400 m².
• Troen på, at andelsboliger altid beskattes som ejerboliger, selv om de skattemæssigt behandles som aktier med særlige undtagelser.
• Overset betydning af registrering ved fraflytning, så der ender med at blive betalt ejendomsværdiskat i en periode, hvor boligen faktisk står tom.

Derudover undervurderer mange de samlede boligudgifter i en stor, ældre bolig. Vedligehold, forsikring, varme, grundskyld og ejendomsværdiskat kan samlet set presse budgettet og reducere den økonomiske frihed i pensionstiden. Når du samtidig planlægger udbetalinger fra dine ordninger, kan du med fordel kombinere det med en samlet plan for, hvordan pensionen skal udbetales gennem livet.

En enkel tjekliste til planlægning

Et godt forarbejde kan gøre beslutningerne mere overskuelige. En praktisk tilgang kan være:

1. Beregn friværdien: markedsværdi minus al gæld i boligen.
2. Få et billede af, hvor meget du realistisk kan låne som pensionist inden for cirka 60 procent belåning.
3. Kortlæg de samlede boligudgifter de næste 10–20 år: lån, ejendomsskatter, vedligehold og drift.
4. Undersøg skatten ved et eventuelt salg: er gevinsten skattefri efter parcelhusreglen, eller vil der komme ejendomsavance- eller aktieavancebeskatning?
5. Regn på effekten for boligydelse, hvis du sælger og får en større fri formue.
6. Tænk over tidshorisont, helbred og behov for tryghed: hvor længe er huset praktisk at blive i, også hvis kræfterne mindskes?

I denne fase kan det også være relevant at vurdere, hvordan din levetid og forventede udbetalinger spiller sammen med beslutninger om boligen og din samlede formue.

Afrunding

Boligen kan give en vigtig ekstra sikkerhed i pensionstiden, men fungerer sjældent som et ubegrænset “pengeinstitut” i mursten. Lånegrænser, boligskatter og regler for boligydelse sætter rammerne for, hvor meget af boligformuen der kan bruges, og hvornår det bedst kan ske. En gennemarbejdet plan, der både ser på friværdi, løbende udgifter, skat og offentlige ydelser, giver bedre mulighed for at vælge roligt mellem at blive boende, nedsparre eller flytte. Målet er ikke at presse mest muligt ud af boligen her og nu, men at sikre en stabil og tryg økonomi i de år, hvor pensionen skal række længst.

Hvis du samtidig justerer din investeringsprofil op til pension, kan du med fordel se nærmere på, hvordan investering og risiko tilpasses før udbetaling, så bolig, pension og opsparing spiller bedst muligt sammen.