Det meste af livet bindes der mange penge i boligen. Friværdien kan blive et stærkt værktøj i den samlede pensionsplan, hvis den kobles klogt med pensionsudbetalinger, skat og behov for løbende likviditet. Artiklen giver overblik over muligheder og faldgruber, så du kan planlægge udbetalingstidspunkt og -form med boligen som aktiv del af økonomien.
Sådan kan boligen finansiere pensionen
Ejerboligen kan frigive penge på flere måder, som hver har forskellig betydning for skat og ydelser:
Sælg og eventuelt flyt billigere. Avance ved salg af egen bolig er ofte skattefri efter parcelhusreglen, hvis boligen har været beboet af dig i ejerperioden og grunden er under 1.400 m². Der findes undtagelser og særregler for f.eks. store grunde og udstykning. Salg kan sænke boligudgifter og give en stor likvid formue på kontoen.
Belån friværdien via realkredit eller bank. Nedsparingslån og eventuel afdragsfrihed kan skabe løbende råderum og bevarer ejerskab og tryghed i boligen. Kreditgiver må kun tilbyde variabel rente eller afdragsfrihed, hvis din økonomi kan bære et 30-årigt fastforrentet lån uden afdragsfrihed.
Midlertidig afdragsfrihed. Afdragsfrihed kan lette budgettet i perioder med store udgifter. Kravet om robust kreditvurdering gælder som ovenfor.
Udlejning. Værelse, dele af boligen eller korttidsudlejning kan give løbende indtægt. I 2025 er bundfradraget ved korttidsudlejning via indberettende platform 33.500 kr. og 13.100 kr. uden platform. Langtidsudlejning i egen bolig kan bruge 1,33 procent-reglen med minimum 24.000 kr. i bundfradrag. Korttidsudlejning kan udløse momspligt over 50.000 kr. i årlig omsætning.
Indefrysning af stigninger i boligskatten. Et statsligt lån, som skubber betaling af ejendomsskatter frem i tid. Rente i 2025 er 3,54 procent med 25 procent rentenedslag, svarende til cirka 2,66 procent effektivt. I 2026 er rentesatsen 2,88 procent med samme nedslag, cirka 2,2 procent. Renten er ikke fradragsberettiget. Lånet ses og indfries via Boligskattelån på skat.dk og forfalder senest ved salg.
Hvad det betyder for skat, ydelser og din samlede plan
Boligvalg og udbetalingsform påvirker flere hjørner af økonomien på forskellig vis.
Folkepension og tillæg
Grundbeløbet påvirkes ikke af andre indkomster.
Pensionstillægget trappes ned og kan bortfalde ved højere indkomster ud over folkepensionen. I 2025 nedsættes tillægget for en enlig over 95.800 kr. og bortfalder over 419.300 kr. For gifte og samlevende gælder højere grænser.
Udbetaling fra aldersopsparing modregnes ikke i folkepensionen. Ordningen giver skattefri udbetaling, men indbetalinger er uden fradrag. Loft i 2025 er 9.400 kr. for alle og 61.200 kr. for dem med højst 7 år til folkepensionsalderen.
Likvid formue og særlige ydelser
Ældrecheck og helbredstillæg afhænger blandt andet af likvid formue pr. 1. januar. I 2025 må likvid formue samlet for ægtefæller/samlevende ligge under 103.100 kr. for at få ældrecheck. Ældrecheckens maksimum er 25.700 kr. årligt før skat.
Boligstøtte til folkepensionister i lejebolig har maksimumssatser pr. måned. Formue indgår som formuetillæg først over relativt høje grænser i 2025. For ejere og andelshavere ydes boligstøtte som lån.
Indtægter fra udlejning udover bundfradrag beskattes og kan tælle med i indkomsten, som påvirker pensionstillæg. Korttidsudlejning over 50.000 kr. i omsætning kan udløse momspligt.
Boligskat og skatterabat efter 2024
De nye boligskatter opkræves via forskuds- og årsopgørelsen. Tjek oplysningerne ved køb, salg og ændringer for at undgå restskat eller uventede tillægslån.
Skatterabat i det nye system holder boligskatten på gammelt niveau for ejere, som havde overtaget boligen senest 31. december 2023. Rabatten bortfalder ved salg. Skatterabatten ophører ved salg. Fejl i den foreløbige rabat kan give restskat eller udløse et tillægslån i systemet.
Indefrysningslån til stigninger i boligskatten er frivilligt og forfalder senest ved salg. Renten er ikke fradragsberettiget, og renters rente kan gøre lånet større over tid.
Brug for at tale om din pension? Det er gratis og uforpligtende
Mini-scenarier: Sådan spiller bolig og pension sammen
1) Udskyde boligskattebetaling for at beskytte likviditeten
Enlig pensionist ønsker luft i budgettet uden at optage nyt lån. Indefrysning af 10.000 kr. i boligskatter i 2025 medfører en årlig renteomkostning på cirka 266 kr. ved den effektive sats på cirka 2,66 procent. Beløbet kan indfries senere via Boligskattelån. Renten er ikke fradragsberettiget. Løsningen kan være et lavpraktisk alternativ til bank- eller realkreditlån, når behovet er midlertidigt.
2) Nedskalering med skattefri avance og fokus på ydelser næste år
Par sælger huset og køber mindre i samme område. Avancen er skattefri, fordi betingelserne i parcelhusreglen er opfyldt. Likvid formue stiger markant efter salget. Pr. 1. januar året efter kan formue over 103.100 kr. afskære fra ældrecheck og helbredstillæg. Skatterabatten på den gamle bolig forsvinder ved salget, så den nye bolig beskattes efter gældende regler uden den rabat. Planen kan stadig være fordelagtig samlet, hvis boligudgifterne falder betydeligt, og kapitalen bruges til at supplere pensionen i en årrække.
3) Udleje et værelse fremfor at låne
Ejer i eget hus vælger at udleje et værelse hele året. Langtidsudlejning i egen bolig kan bruge 1,33 procent-reglen med mindst 24.000 kr. i bundfradrag. Det kan give pæn nettolikviditet, især når huslejen fastsættes på markedsvilkår, og bundfradraget dækker en stor del. Indtægter over bundfradraget beskattes som udgangspunkt. Korttidsudlejning via platform har i 2025 et bundfradrag på 33.500 kr. og kan være alternativ, men omsætning over 50.000 kr. kan udløse momspligt.
Hurtigt overblik over mulighederne
| Greb | Hvad får du | Vigtige hensyn |
|---|---|---|
| Sælg og flyt billigere | Stor likvid kapital og lavere boligudgifter | Parcelhusreglen, bortfald af skatterabat ved salg, likvid formue pr. 1. januar påvirker ældrecheck og helbredstillæg |
| Belån friværdien | Løbende udbetaling og fortsat ejerskab | Rente og omkostninger, robust kreditvurdering, høj belåning øger risiko |
| Afdragsfrihed | Midlertidig budgetluft | Kræver godkendelse som om du kan bære fast 30-årigt lån uden afdragsfrihed |
| Udlejning | Løbende indtægt, bundfradrag | Korrekt fradragsmodel, mulig moms ved korttid, indkomst kan påvirke pensionstillæg |
| Indefrys boligskatter | Skubber skat frem i tid | Ikke-fradragsberettiget rente, renters rente, lånet indfries senest ved salg |
Praktiske tommelfingerregler
-
Planlæg med både indkomst og formue i sigte. Pensionstillæg afhænger af indkomster, mens ældrecheck og helbredstillæg kigger på likvid formue pr. 1. januar.
-
Overvej aldersopsparing som buffer. Udbetalinger herfra modregnes ikke i folkepensionen og kan støtte likviditeten i perioder, hvor andre indkomster bør holdes nede.
-
Sigter du mod boligstøtte som lejer, betyder formue normalt først noget over høje grænser. For ejere og andelshavere gives boligstøtte som lån.
Tjekliste til din plan
-
Kortlæg alt. Saml overblik over pensionsordninger via PensionsInfo, boligværdi og restgæld, boligskatter, månedligt behov og tidshorisont.
-
Test tre scenarier for likviditet og skat. 1) Sælg og flyt billigere. 2) Lån i friværdien eller brug afdragsfrihed. 3) Indefrys stigninger i boligskatten. Vurder effekten på pensionstillæg, boligstøtte, ældrecheck og helbredstillæg året efter. Likvid formue pr. 1. januar tæller.
-
Tjek boligskatten i forskudsopgørelsen. Justér efter køb, salg og større ændringer for at undgå restskat eller uventede tillægslån i boligskattesystemet.
-
Vurder skatterabat. Overtog du boligen senest 31. december 2023, bevarer du skatterabatten ved at blive boende. Indregn bortfald af rabatten i et eventuelt salg.
-
Sæt realistiske rammer for lån og afdragsfrihed. Kreditgiver skal kunne godkende din økonomi til et 30-årigt fastforrentet lån uden afdragsfrihed, også selv om du vælger variabel rente eller afdragsfrihed.
-
Udlejning. Vælg korrekt fradragsmodel, hold øje med bundfradrag, og vær opmærksom på momsgrænsen ved korttidsudlejning.
-
Brug aldersopsparing målrettet. Indbetalinger tæller ikke som fradrag, men udbetalinger modregnes ikke i folkepensionen og kan times i forhold til andre indkomster.
Ofte oversete forhold
-
Boligformuen i sig selv reducerer ikke folkepensionen. Pensionstillægget styres af indkomst. Effekten kommer ofte indirekte via indtægter fra udlejning, renter eller stor likvid formue, som påvirker ældrecheck og helbredstillæg.
-
Skatterabatten på boligskatten er ikke permanent for boligen. Den ophører ved salg. Nye stigninger håndteres ikke af en ny rabat, men kan eventuelt indefryses.
-
Indefrysning er et lån. Der påløber rente, som ikke kan trækkes fra, og lånet vokser over tid.
Hvorfor boligen fylder i pensionsplanen
Danmark har 1.102.494 folkepensionister. For cirka 60 procent af de voksne er pensionsformuen det største aktiv, mens friværdien i boligen ofte først kommer rigtigt i spil sent i livet. Samspillet mellem pensionsudbetalinger, boligvalg og skatteregler bestemmer, hvor meget der står på kontoen hver måned, og hvor trygt budgettet føles gennem alderdommen. En plan, der tager højde for både indkomstgrænser, formueopgørelser pr. 1. januar og mulighederne i boligskattesystemet, giver typisk mest ro.
Opsummering
Boligen kan blive et stabilt supplement til pensionen, men vejen dertil afhænger af dine behov og reglerne omkring skat, ydelser og kredit. Salg og nedskalering kan frigive stor likviditet med mulig skattefri avance, men påvirker skatterabat og formueopgørelser. Belåning og afdragsfrihed kan skabe plads i budgettet, hvis økonomien kan bære det. Udlejning kan give en skattebegunstiget indtægt, når fradragene bruges rigtigt. Indefrysning af boligskatter kan være en enkel, midlertidig løsning på en stram likviditet. Start med overblikket, regn på tre realistiske scenarier, og justér forskudsopgørelsen, når livet ændrer sig. Så ligger boligen ikke bare stille i planen, men arbejder aktivt for din pension.
